刘顺秀、梁伟英、陈晓民因与被上诉人黄守照、龙岩市佳诚房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案

上诉人刘顺秀、梁伟英、陈晓民因与被上诉人黄守照、龙岩市佳诚房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2010）龙新民初字第1357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘顺秀、梁伟英、陈晓民的委托代理人兰子禄、林桂红，被上诉人黄守照及被上诉人龙岩市佳诚房产中介有限公司的委托代理人吴潮欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，原告黄守照欲在龙岩城区购买一套住房，于2010年1月1日与被告龙岩市佳诚房产中介有限公司取得联系，并获得龙岩市新罗区西陂镇小洋村宝竹南路3号"龙城春天"有房屋出售的房源信息。2010年1月2日，被告龙岩市佳诚房产中介有限公司派业务员陈彩云带原告去"龙城春天"看房，当日原告与被告龙岩市佳诚房产中介有限公司签订一份编号为0043838号带看确认书，实地带看的内容中，"看房时间"栏中注明有"10：20"，"经验看的房地产"栏中注明有"龙城春天3#301室"。2010年1月5日，被告梁伟英、陈晓民夫妇授权委托被告刘顺秀代为办理龙岩市新罗区西陂镇小洋村宝竹南路3号"龙城春天"3号楼301室房屋（该套房屋的商品房买卖合同买受人及预告登记信息表预告登记人均为被告梁伟英）销售事宜。2010年1月15日，原告黄守照作为乙方、被告刘顺秀作为甲方及被告龙岩市佳诚房产中介有限公司作为中介方，三方签订《房地产认购（定金）协议》一份。协议签订次日被告刘顺秀收取了原告黄守照定金20000元，同时出具收条一张。2010年1月28日，原告认为被告龙岩市佳诚房产中介有限公司业务员带看房有误，与被告龙岩市佳诚房产中介有限公司及带看业务员交涉，当日原告在原编号为0043838号带看确认书中"经验看的房地产"栏中增加内容为"（东边店面平台上面五层的中间层，即店面平台上面第叁层）黄守照
2010、1、28
即顶层下面两层，自上往下数为第叁层。（第叁层）"；当日，被告龙岩市佳诚房产中介有限公司业务员陈彩云重写了编号为0043841号带看确认书，原告及陈彩云签字，落款时间为"2010年元月2日"。2010年2月2日，原告以被告龙岩市佳诚房产中介有限公司带看房存在欺诈为由向龙岩市12315投诉，同年2月3日经龙岩市新罗区工商行政管理局南城工商所调解，该所出具工商字（2010）第23号申诉案件调解书，调解结果为："经双方现场协商，被诉方基本同意申诉人意见，在征求301房主意见后给予明确答复，尽量退还押金，若有不同意见愿在照顾申诉人利益下妥善解决。"因被告龙岩市佳诚房产中介有限公司未答复原告，为此原告诉至法院要求判如所请。另查明，被告刘顺秀收取原告黄守照的定金20000元已交给被告梁伟英、陈晓民夫妇。

以上事实有原告提供的《房地产认购（定金）协议》、编号：0043841带看确认书、收条、工商字（2010）第23号南城工商所12315消费者申诉案件调解书、照片、录音光盘，被告刘顺秀、梁伟英、陈晓民提供的委托书、龙岩市区商品房买卖合同备案及预告登记信息表、商品房买卖合同，被告龙岩市佳诚房产中介有限公司提供的编号：0043838号带看确认书、照片予以证实及原、被告在法庭上的陈述在案佐证。
原审判决认为，关于本案的《房地产认购（定金）协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定："无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"本案《房地产认购（定金）协议》中欲出售的房产系被告梁伟英、陈晓民夫妻所有，被告刘顺秀以自己的名义与原告及被告龙岩市佳诚房产中介有限公司签订该协议，现经被告梁伟英、陈晓民追认，认可刘顺秀代理卖房的行为，应认定该协议有效。被告龙岩市佳诚房产中介有限公司提出该协议无效的抗辩，该院不予采信。关于被告龙岩市佳诚中介有限公司业务员有否存在带原告看错房（即未带原告去看被告梁伟英、陈晓民欲出售的房屋）的问题。本案被告梁伟英、陈晓民欲出售的房屋是龙岩市新罗区西陂镇小洋村宝竹南路3号"龙城春天"3号楼301室房屋。从龙岩市佳诚房产中介有限公司提供的编号：0043838带看确认书及其与原告当庭陈述可证实，在该带看确认书上，2010年1月2日当日只记载着"龙城春天3#301室"，后原告于2010年1月28日向被告龙岩市佳诚中介有限公司交涉"带看房有误"的情况，并在该带看确认书上注明实际带看房屋层数的情况，此后被告龙岩市佳诚中介有限公司业务员又重写一份编号：0043841带看确认书，并注明实际带看房屋层次的情况给原告，该业务员的行为应属职务行为，所产生的法律后果应由公司承担。为此应认定被告龙岩市佳诚中介有限公司已确认其未带原告看被告梁伟英欲出售的"龙城春天"3幢301室房屋，而是带原告看"龙城春天"3幢401室房屋的事实。被告龙岩市佳诚中介有限公司提出其业务员重写一份带看确认书是在原告的逼迫情况下写的，且原告多次有去现场看房及在签订合同之前原告已看过被告梁伟英的"龙岩市区商品房买卖合同备案及预告登记信息表和商品房买卖合同"，原告对其要购买的房屋即"龙城春天"3幢301室的层数是知情的，但其未提供证据予以证实，对此该院不予采信。合同法意义上的重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。当事人的误解必须是对合同的内容构成重大的误解。重大误解一般包括对合同的性质，对方当事人、标的物种类、质量、规格、数量、履行地点、履行期限、履行方式等的错误认识。原告在被告龙岩市佳诚中介有限公司带看房层数错误的情况下，误解了其要购买的"龙城春天"3幢301室房屋就是中介公司带看的房屋。在此情况下，原告与被告刘顺秀及龙岩市佳诚中介有限公司签订关于"龙城春天"3幢301室房屋的《房地产认购（定金）协议》，应认定原告对合同内容存在重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定："下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。"为此原告诉请要求撤销原告、被告刘顺秀及被告龙岩市佳诚中介有限公司于2010年1月15日签订的《房地产认购（定金）协议》，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"为此被告梁伟英、陈晓民应将收取的定金20000元返还给原告，原告主张要求双倍返还定金，没有法律依据，该院不予采信。原告第三项诉请中，要求赔偿律师代理费，没有事实和法律依据，该院不予支持。本案被告龙岩市佳诚中介有限公司带看房错误造成原告作出误解签订协议，其存在主要过错；原告作为签约一方在本案未尽到审慎注意义务，其也有一定过错。被告刘顺秀及被告梁伟英、陈晓民在本案签订合同没有过错，其不应承担赔偿责任。为此，本案在原告与被告龙岩市佳诚中介有限公司都有过错的情况下，根据双方过错的程度，该院酌定被告龙岩市佳诚中介有限公司赔偿原告经济损失1500元，对原告超出该院酌定金额的赔偿费用的主张，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第五十四条、第五十八条之规定，判决：一、撤销原告黄守照、被告刘顺秀、被告龙岩市佳诚中介有限公司于2010年1月15日签订的《房地产认购（定金）协议》。二、被告梁伟英、陈晓民应于本判决生效之日起十日内返还原告黄守照定金20000元。三、被告龙岩市佳诚中介有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄守照经济损失1500元。四、驳回原告黄守照的其他诉讼请求。本案案件受理费940元，由原告黄守照负担500元，由被告龙岩市佳诚中介有限公司负担440元。
宣判后，原审被告刘顺秀、梁伟英、陈晓民不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人刘顺秀、梁伟英、陈晓民上诉称，原审判决认定事实不清，请求撤销原审判决，驳回被上诉人黄守照的诉讼请求。理由：上诉人与二被上诉人之间签订的房地产认购（定金）协议合法有效，被上诉人黄守照在中介公司带看房时明确知道其所购房屋即为上诉人位于"龙城春天3幢301室"的房屋，上诉人黄守照不存在重大误解，该协议不属于可撤销合同。被上诉人不履行协议，违背诚实信用原则，应承担相应的法律责任。
被上诉人黄守照辩称，
1、被上诉人龙岩市佳诚房产中介有限公司带看错房的事实清楚，证据确凿；2、上诉人刘顺秀应对其失职行为与被上诉人中介公司共同承担过错责任；3、上诉人违反《定金协议》第二条的约定，未将房屋产权证明原件交由中介方监管，又因未提供合同而无法签订正式合同导致前后二次违约；4、上诉人和中介公司的欺诈行为，侵犯了消费者的合法权益，应依照消费者权益保护法的规定双倍返还定金40000元；5、被上诉人已尽审慎和注意义务，上诉人和中介公司应赔偿被上诉人因本案所造成的经济损失3000元和律师费2600元。请求驳回上诉人的上诉，支持被上诉人的诉讼请求。
被上诉人龙岩市佳诚房产中介有限公司辩称，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求驳回被上诉人黄守照的诉讼请求，纠正一审关于定金协议可撤销的认定。理由：1、答辩人带被上诉人黄守照看的房即为上诉人要出售的301房，被上诉人黄守照多次看房，是明知的。协议不可撤销，被上诉人黄守照解除合同的诉请没有法律和事实依据；2、上诉人不是经营者，本案不适用消费者权益保护法，且被上诉人黄守照对一审判决并没有上诉，其要求答辩人承担双倍返还定金等责任没有法律依据。
经审理查明，上诉人对一审判决认定二份不同编号的带看确认书有异议，并认为一审对此未加以甄别存在错误。编号为0043838的带看确认书才是中介公司带被上诉人黄守照去看301房屋时的真实确认。而编号为0043841带看确认书系中介公司业务员被被上诉人黄守照不断纠缠后重写的。被上诉人中介公司对一审判决认定的认为编号为0043841带看确认书的括号中的内容系中介公司业务员在被上诉人黄守照的不断纠缠下，按照被上诉人黄守照的意思重新抄写的。因上诉人及被上诉人中介公司均未提供合法有效的证据证明其上述异议主张，故上诉人及被上诉人中介公司的异议理由不能成立，本院不予支持。
二审庭审时，被上诉人黄守照提供一组四份证据材料，即1、被上诉人中介公司的二手房买卖流程，证明卖方应陪同看房；2、2010年10月27日的龙岩中院调解录音，证明中介公司承认带错看房的事实；3、被上诉人黄守照自己书写的经济损失清单，证明其损失；4、总额为520元的车票。经质证，上诉人认为被上诉人黄守照提供的上述证据在一审时并未提供，不属于新的证据，依法不应采信。被上诉人中介公司对被上诉人黄守照提供的二手房买卖流程的真实性有异议，中介公司并未在调解中承认带错看房，经济损失清单属于新增加的诉讼请求，与本案无关。本院认为，被上诉人黄守照所提供的证据并非为一审举证期限内客观不能取得的证据，被上诉人黄守照的举证不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第四十一条之规定，不属于新证据，本院不予采纳。
一审判决认定事实清楚，证据充分，本院二审查明的事实与一审作相同的事实认定。
本院认为，上诉人刘顺秀以自己名义与被上诉人黄守照及中介公司签订了欲出售
"龙城春天"3号楼301室房屋的《房地产认购（定金）协议》，而且上诉人刘顺秀代理卖房的行为业亦已经该301室房屋所有权人即上诉人梁伟英、陈晓民追认认可，系各方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该定金协议合法有效。编号为0043838带看确认书及被上诉人中介公司与黄守照的陈述，可证实在该带看确认书上，2010年1月2日当日的记载为"龙城春天3#301室"，后被上诉人黄守照于2010年1月28日与被上诉人中介公司交涉主张"带看房有误"，并在该带看确认书上注明实际带看房屋层数的情况，尔后被上诉人中介公司业务员又重写一份编号为0043841带看确认书，并注明实际带看房屋层次的情况给被上诉人黄守照，该业务员的行为属职务行为，其所产生的法律后果由中介公司承担。故可认定被上诉人中介公司已确认其带看的系"龙城春天"3幢401室房屋而不是
"龙城春天"3幢301室的事实。上诉人及被上诉人中介公司认为编号为0043841带看确认书是在被上诉人黄守照的逼迫情况下重写的，且被上诉人黄守照多次看房并在签订合同之前被上诉人黄守照已看过上诉人梁伟英的"龙岩市区商品房买卖合同备案及预告登记信息表和商品房买卖合同"，被上诉人黄守照对其要购买的房屋即"龙城春天"3幢301室的层数是明知的，可对此上诉人及被上诉人中介公司未提供相应证据加以证明，本院不予采信。被上诉人黄守照在被上诉人中介公司带错看房的情况下，误认其要购买的"龙城春天"3幢301室房屋就是中介公司带看的房屋，并与上诉人刘顺秀及被上诉人中介公司签订关于"龙城春天"3幢301室房屋的《房地产认购（定金）协议》，故应认定被上诉人黄守照对合同内容存在重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项之规定：因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。故被上诉人要求撤销《房地产认购（定金）协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"因此，上诉人梁伟英、陈晓民应将已收定金20000元返还给被上诉人黄守照。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，上诉人并非为商品房买卖合同的经营者，其在出售自有房屋的过程中本身不具有过错或欺诈行为，为此发生的纠纷不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定。而且被上诉人黄守照并未因不服原审判决而提起上诉，应视为已服从原审判决，另则，被上诉人黄守照亦未提供相应证据证明其所受的具体经济损失，且原审判决已考虑到被上诉人中介公司及黄守照的过错程度，酌情确定赔偿其1500元并无不当。故被上诉人黄守照要求依照《中华人民共和国消费者权益保护法》之规定双倍返还定金40000元并支付2600元律师费及要求赔偿3000元损失的诉讼请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人刘顺秀、梁伟英、陈晓民的上诉，维持原判。
二审案件受理费940元，由上诉人刘顺秀、梁伟英、陈晓民负担。
本判决为终审判决。