程中华与上海侨乐物业服务有限公司北京分公司物业服务合同纠纷案

上诉人（原审被告）程中华，男，1968年5月4日出生，汉族，个体工商户，住址（略）。
被上诉人（原审原告）上海侨乐物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区天竺镇花园村。
负责人蔡近胜，总经理。
委托代理人杨月臣，北京市大都律师事务所律师。
上诉人程中华因与被上诉人上海侨乐物业服务有限公司北京分公司（以下简称侨乐物业北京公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第06071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月14日受理后，依法组成由法官杨靖担任审判长，法官种仁辉、李仁参加的合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
侨乐物业北京公司向一审法院起诉称：
侨乐物业北京公司和程中华于2005年8月2日签订了《物业管理服务合同》，约定侨乐物业北京公司为程中华所在小区提供物业服务。程中华是该小区3号楼2206号房屋的业主，其房屋建筑面积146.6平方米。按照合同约定，物业服务费用按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取，程中华已经欠缴2006至2007年及2008至2011年共计4个年度的物业费共计19
703.04元，滞纳金25
170.63元。故诉至法院，要求程中华支付2006至2007年度及2008至2011年度共计4个年度的物业费19
703.04元及至2010年8月1日的滞纳金25 170.63元。
程中华在一审中答辩称：
不同意侨乐物业北京公司的诉讼请求。程中华不交物业费，是因为在收房时，程中华家的房门就有问题，现在一直没有解决；程中华的钥匙丢了，物业也不给配；小区的灯和门禁都坏了，也没有及时维修；小区的卫生情况较差。总之，侨乐物业北京公司的物业管理服务不好。
一审法院审理查明：
程中华是北京市朝阳区慈云寺1号院东区国际公寓3号楼2206号房屋的业主，该房屋建筑面积为146.6平方米。
2005年8月2日，侨乐物业北京公司和程中华签订《慈云嘉园前期物业管理协议》，约定侨乐物业北京公司为程中华提供物业管理服务，程中华按建筑面积每月每平方米2.8元交纳物业管理费用，每次缴纳费用的时间为物业费到期前一个月的第一个工作日开始收取下一年度的物业管理费。
2005年8月1日，程中华在《<慈云嘉园业主临时公约>承诺书》上签字，承诺入住后遵守《慈云嘉园业主临时公约》的约定。《慈云家园业主临时公约》第二十条约定，业主应按约定向物业管理企业按期足额交纳物业管理费，逾期交纳管理费，物业管理企业有权收取自应付之日起至支付日的滞纳金，滞纳金按每日2‰计。
庭审中，程中华称其不交纳物业费的原因是房门有质量问题，且物业管理有不到位的地方，侨乐物业北京公司对此称，程中华房门的质量问题和本案不属同一法律关系，且其已经积极进行解决，不认可物业管理服务存在问题。
以上事实，有《慈云嘉园前期物业管理协议》、《慈云家园业主临时公约》及当事人当庭陈述等在案佐证。
一审法院认为：
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
本案中，侨乐物业北京公司按照《慈云嘉园前期物业管理协议》中的约定在小区内提供了物业管理服务，程中华亦接受了此项服务，故关于侨乐物业北京公司要求给付物业费的诉讼请求法院予以支持。因双方仅在《慈云嘉园前期物业管理协议》中约定了开始收取物业费的时间，未约定每年度收取物业费的截至时间，故侨乐物业北京公司要求程中华给付滞纳金的诉讼请求法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2011年4月7日作出如下判决：一、程中华于本判决生效之日起七日内给付上海侨乐物业服务有限公司北京分公司自二○○六年至二○○七年的物业费及二○○八年至二○一一年的物业费共计一万九千七百零三元四分。二、驳回上海侨乐物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。
程中华不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。其主要上诉理由是：
程中华在收房时房门就有问题，经多次和物业公司协调均未得到解决；程中华的楼门钥匙丢失，物业公司也没有给配；小区的灯和户门门禁坏了，物业公司没有及时维修；程中华要到派出所办理暂住证，物业公司以各种理由推诿，有些年份没有给开具证明；小区卫生及服务都很差；物业财务没有公布。侨乐物业北京公司的上述行为违反了合同法，严重侵害了程中华的合法权益。一审法院未做调查，罔顾事实，视人民群众利益为儿戏，违反了执法为民、公平、公正、公开的原则。
侨乐物业北京公司服从一审法院判决，其针对程中华的上诉主张答辩称：
侨乐物业北京公司对程中华房门等问题已经积极进行了解决并尽到服务义务，其房门的质量问题与本案不属同一法律关系。侨乐物业北京公司按照协议约定已经全面履行了对小区项目提供前期物业管理服务的义务，不存在管理服务不到位的问题。一审法院审理程序合法，认定事实清楚，判决公正合法，侨乐物业北京公司同意一审判决，请求二审法院驳回程中华的上诉请求，维持原判。
本院审理查明：
程中华系北京市朝阳区慈云寺1号院（慈云嘉园）东区国际公寓3号楼2206号房屋的业主，该房屋建筑面积为146.6平方米。
2005年8月2日，程中华与侨乐物业北京公司签订《慈云嘉园前期物业管理协议》，约定侨乐物业北京公司为程中华提供物业管理服务，程中华按建筑面积每月每平方米2.8元交纳物业管理费用，每次缴纳费用的时间为物业费到期前一个月的第一个工作日开始收取下一年度的物业管理费。同时，程中华收房，并在《<慈云嘉园业主临时公约>承诺书》上签字，承诺入住后遵守公约的约定。《慈云家园业主临时公约》第二十条约定，业主应按约定向物业管理企业按期足额交纳物业管理费，逾期交纳物业管理费，物业管理企业有权收取自应付之日起至支付日的滞纳金，滞纳金按每日2‰计。
在本院二审中，双方当事人确认：程中华交纳了2005年8月2日至2006年8月1日、2007年8月2日至2008年8月1日的物业费，未交纳2006年8月2日至2007年8月1日、2008年8月2日至2011年8月1日的物业费。同时，程中华提出：2011年4月14日，侨乐物业北京公司撤离慈云嘉园小区，该小区的物业服务由新的物业公司接管，侨乐物业北京公司无权收取此后的物业费。对此，侨乐物业北京公司予以认可，并表示2011年4月14日之后的物业费侨乐物业北京公司不再主张。程中华还主张，侨乐物业北京公司索要物业费的起诉已经超过诉讼时效，但其没有提供其在一审中提出该主张的证据。
以上事实，有《慈云嘉园前期物业管理协议》、《慈云家园业主临时公约》、一审庭审记录及双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：
程中华与侨乐物业北京公司签订的前期物业管理协议不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，签约双方应当全面履行各自的义务。侨乐物业北京公司为程中华所居住的小区提供了物业服务，履行了合同义务。程中华作为该小区的业主，享受了侨乐物业北京公司提供的物业服务，其应当按照前期物业管理协议中确定的物业费标准向侨乐物业北京公司交纳相应的物业服务费用。因此，侨乐物业北京公司要求程中华交纳相应物业费的诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。由于程中华未按期交纳物业费确有其房门存在质量问题的原因，并非程中华故意拖欠，且侨乐物业北京公司对该问题未能彻底解决也有协调不到位的责任，故本院对侨乐物业北京公司要求程中华支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
关于程中华所提"楼门钥匙丢失，物业公司没有给配；小区的灯和户门门禁禁坏了，物业公司没有及时维修；程中华要到派出所办理暂住证，物业公司以各种理由推诿，有些年份没有给开具证明；小区卫生及服务很差"等主张，因其未向法院提供证据予以证明，本院对其该项主张不予采纳。关于程中华所提"侨乐物业北京公司主张物业费的起诉已经超过诉讼时效"的主张，因其未在一审诉讼中提出此抗辩，根据法律规定，本院对其该项主张亦不采纳。关于程中华所提房门质量的问题，应属开发商解决的问题，程中华可另行主张，其不能因此拖欠相应的物业费。
鉴于侨乐物业北京公司在一审判决后于2011年4月14日不再为程中华所居住的小区提供物业管理服务的客观事实，一审判令程中华向侨乐物业北京公司交纳2011年4月14至2011年8月1日物业费的判决内容已不具有事实依据，对此本院依法予以变更。程中华应向侨乐物业北京公司交纳二○○六年八月二日至二○○七年八月一日、二○○八年八月二日至二○一一年四月十三日期间的物业服务费共计一万八千二百二十五元二角八分，具体计算公式为：146.6平方米×2.8元×44个月＋146.6平方米×2.8元÷30天×12天。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第06071号民事判决；
二、程中华于本判决生效之日起七日内给付上海侨乐物业服务有限公司北京分公司二○○六年八月二日至二○○七年八月一日、二○○八年八月二日至二○一一年四月十三日期间的物业服务费共计一万八千二百二十五元二角八分；
三、驳回上海侨乐物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。
如果程中华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费四百六十一元，由上海侨乐物业服务有限公司北京分公司负担二百七十六元（已交纳），由程中华负担一百八十五元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费二百九十二元，由程中华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。