上诉人(原审被告)新密市开阳工贸有限公司，住所地：新密市文峰路南端西侧。
法定代表人施寰一，该公司总经理。
委托代理人张寿恒，该公司常务副总经理。
委托代理人刘占华，河南正方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁建峰，男。
委托代理人刘建坤，郑州市中原区建设路法律服务所法律工作者。
上诉人新密市开阳工贸有限公司（以下简称开阳公司）因与被上诉人梁建峰租赁合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2010）新密民一初字第522号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人开阳公司的委托代理人刘占华，被上诉人梁建峰的委托代理人刘建坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年5月10日，梁建峰之父梁鸿志取得位于新密市南文峰街南头西侧房屋地下室的房屋所有权证（产权证号为：新密房权字第0019041号，建筑面积为582.2平方米），2008年12月21日，梁建峰、开阳公司签订一份房屋租赁合同，约定梁建峰将位于新密市南文峰街南头西侧的房屋（建筑面积582.2平方米）出租给开阳公司使用，租赁期限为36个月，自2009年3月1日起至2012年2月28日止，租金第一年每季度交一次，以后每年交一次，第一年租金40000元，第二年租金45000元，第三年租金50000元。协议签订后梁建峰向开阳公司交付了房屋。2008年12月22日，梁鸿志与梁建峰等家人在新密市公证处办理了分家析产协议，梁鸿志将其所有的位于新密市南文峰街南头西侧房产一处（产权证号为：新密房权字第0019041号，建筑面积为582.2平方米，地下室东）转归梁建峰所有。2009年9月29日，梁建峰取得位于新密市城区文峰路南段西侧-1层东房屋所有权证（房权证号为：新密房权证字第0901042858号，建筑面积为589.40平方米）。由于开阳公司未按合同约定向梁建峰缴纳前两年的房屋租赁费，梁建峰诉至法院要求开阳公司支付房租85000元。
原审法院认为：梁建峰、开阳公司签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，合法有效，开阳公司应当按照协议约定向梁建峰支付租金。梁建峰虽然在签订合同时对租赁房屋没有处分权，但其在订立合同后取得房屋所有权，有权对房屋进行处分，开阳公司辩称其租赁的房屋归金汇公司所有，梁建峰对租赁房屋没有处分权的意见，不予采信。梁建峰享有的权利是否行使应由梁建峰自主决定，开阳公司辩称如有拖欠3个月租金的情形，梁建峰可以终止合同，开阳公司没有按期交纳租金合同已于双方签订合同三个月后终止的意见，没有法律依据，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第二百二十六条之规定，原审法院判决：开阳公司于判决生效后十日内向梁建峰支付房屋租赁费85000元。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，由开阳公司负担。

开阳公司不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实不清。一、开阳公司于2009年2月15日已向梁建峰发出退租通知，自通知发出之日已经解除了双方签订的房屋租赁合同。二、租赁合同约定的承租日期自2009年3月1日起至梁建峰起诉之日也仅有一年时间，即使合同实际履行，开阳公司也只能承担一年的租金40000元。事实是开阳公司退租后并没有使用梁建峰的房产。三、开阳公司与梁建峰签订房屋租赁合同时，出租房屋并非本人所有且存在产权纠纷，开阳公司解除租赁合同是为了避免更大的损失。请求：1、撤销河南省新密市人民法院（2010）新密民一初字第522号民事判决，发回重审；2、一、二审诉讼费由梁建峰承担。
梁建峰答辩称：一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉。
本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实相同外，另查明：1、二审中，梁建峰提供EMS国内特快专递邮件详情单和河南省新密市人民法院民事裁定书各一份，证明开阳公司于2010年8月11日向梁建峰邮寄退租通知、解除合同通知，梁建峰收到后已在法定时间内向法院起诉，该案处于中止阶段。
2、梁建峰提供开阳公司与登封市康家超市有限公司租赁协议及私营企业基本注册信息查询单各一份，租赁协议显示2010年6月开阳公司将本案所涉房产租给了登封市康家超市有限公司，租赁期限自2010年10月1日起至2020年9月30日止，登封市康家超市有限公司注册的经营场所就在该房产所在地。
本院认为：开阳公司与梁建峰所签订的房屋租赁协议，是双方的真实意思表示，虽然梁建峰在签订合同时对租赁房屋没有处分权，但其在订立合同后取得了房屋所有权，双方的合同合法有效，开阳公司应当按照协议的约定向梁建峰支付2009年和2010年的租金85000元。开阳公司上诉称其已于2009年2月15日向梁建峰发出退租通知、解除了双方签订的租赁合同，首先，租赁合同签订后梁建峰已将房屋交付开阳公司使用，并且梁建峰也取得了房屋的所有权，开阳公司所称该房存在产权纠纷的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形；其次开阳公司提供的照片不足以证明其在2009年2月15日向梁建峰送达了退租通知，而从梁建峰提供的国内特快专递邮件详情单上可以看到开阳公司于2010年8月11日向梁建峰邮寄了退租通知，梁建峰收到后向法院起诉确认解除合同的效力，该案处于中止状态，因此对于开阳公司的该项上诉理由，本院不予支持。开阳公司上诉称即使合同履行其只能承担一年的租金40000元，根据双方租赁合同的约定，第一年租金40000元每季度交一次，第二年提前20日交纳一年租金45000元，梁建峰起诉时已经到了开阳公司该交第二年的租金的时候，因此，开阳公司应支付两年的租金85000元，对于开阳公司的该项上诉理由本院不予支持。开阳公司上诉称其与梁建峰签订合同时，出租房屋非本人所有且存在产权纠纷，由于梁建峰在订立合同后已取得了房屋的所有权，因此，对其该项上诉理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。